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2026-04-26 08:01:11 来源:东方网(Eastday) 作者:观察手册

特朗普总统提出以 50 年期抵押贷款改善住房可负担性,为深陷停滞的房地产市场注入新活力。  这一构想正受到金融专家与抵押贷款行业的质疑。  联邦住房金融局局长比尔?普尔特在推特上表示,该局正推进此类抵押贷款的相关工作,并称其为 “彻底的颠覆性变革”。一天后,他补充称,该局 “同时在研究为 5 年期、10 年期及 15 年期抵押贷款提供救济的方案”,但未透露具体细节。  50 年期抵押贷款的吸引力十分直观:当前房价接近历史峰值,许多潜在购房者被挡在市场门外。更长的还款周期能降低月供,让更多人获得进入房地产市场的机会。  但长期还款周期也存在重大弊端。房主的资产净值积累速度会大幅放缓,最终需支付的利息总额,可能接近标准 30 年期抵押贷款的两倍。  以一套价值 41.5 万美元的房屋为例(接近美国房屋中位价),假设购房者支付 20% 首付,按当前 30 年期抵押贷款平均利率 6.22% 计算:30 年期贷款:月供(含本付息)为 2038 美元;30 年总还款额约 73.4 万美元,其中利息 40.2 万美元。50 年期贷款(同利率):月供降至 1802 美元;但总还款额升至 108 万美元,其中利息 74.9 万美元。  即便如此,长期成本的巨大差异仍未考虑 “长期贷款利率更高” 这一因素。为覆盖更长周期的风险,50 年期抵押贷款利率(及其利息总额)几乎必然高于 30 年期抵押贷款,且差距可能显著。例如,上周 30 年期抵押贷款平均利率为 6.22%,而期限更短的 15 年期抵押贷款利率约为 5.5%。  康涅狄格州新迦南镇莫尼科顾问公司(Moneco Advisors)高级财富顾问比尔?沙夫兰斯基表示:“若此类抵押贷款能大幅降低你的月供,你终将在另一端付出代价。我从数学角度出发,只看到这会让房主背负巨额额外利息,后果不堪设想。”  除月供金额与利息总成本外,全美房地产网站(Realtor.com)高级经济学家乔尔?伯尔纳在一份声明中指出,若 50 年期抵押贷款流行开来,还存在另一重弊端:任何旨在提振购房者需求、却未解决住房供应问题的举措,都可能推高房价。  “50 年期抵押贷款带来的‘节省’,可能被房价上涨完全抵消,” 伯尔纳称,“这绝非解决住房可负担性问题的最佳方案。”  芝加哥智能财富策略公司(Smart Wealth Strategies)董事总经理安东尼奥?卢戈表示,对潜在房主而言,最佳选择需综合多方面因素判断。他建议考虑不同抵押贷款方案的客户,在决策时权衡还款的机会成本、当前及未来的通胀可能性,以及自身的流动性状况。  “从家庭角度看,这本质上是现金流决策:我每月能承担多少还款额?” 卢戈说,“无论是 30 年期、50 年期,还是 15 年期贷款,甚至是可调利率抵押贷款(adjustable-rate mortgage),其还款方案都存在显著差异。”  乔治城大学金融学副教授高珍妮特(Janet Gao)表示,金融产品选择的增多对消费者通常是好消息,人们可挑选最契合自身需求的产品。但 50 年期抵押贷款这类 “期限超过多数人工作年限” 的产品,会带来额外风险。  “本质上,你是在将还款负担转移给年老的自己,” 高珍妮特说,“我认为监管机构与贷款机构应警惕一种情况:家庭对自身还款能力过度自信。” .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:100px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:100px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP 责任编辑:郭明煜

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