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潮水已褪，福寿园的地产{游}戏现形！_新浪财经_新浪网
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来源：市值风云 本质显现，逻辑反转。 作者 |?木盒 编辑 |?小白 2013-2018年国内墓地炒作升温，一线城市墓地单价普遍超10万元/㎡，远超同地段房价，叠加福寿园（1448.HK）高毛利与稀缺性，吸引各路资金纷纷布局，被称为“殡葬界茅台”。 2023年仍有券商高喊墓地资产现值为301亿港币，认为2023年1月16日总市值156亿远远低估了。 。橙萄斜ǎ 〉潞笾っ髡飧龉鄣惚淮蛄沉，福寿园2024年业绩大幅下滑，2025年亏损了2.61亿。 。ú莆袷荩簑ind） 公司市值也从最高187亿跌到59亿，股价回落至10年前的低点。 。ń刂2026年2月4日股价走势图） 如果详细分析公司的商业模式，就会发现，殡仪服务，本质上是地产业务。 商业模式本质上是地产 如果看福寿园的营业收入构成，从类别名字来看，似乎是一家服务公司，其中墓园服务占了80%的收入，其次是殡仪安排服务。 。ㄓ凳杖牍钩桑 ∧乖胺窈烷胍前才欧窬咛迥谌菸海1）墓园服务聚焦“购墓-安葬-祭扫-售后”的全周期实体墓位与园区相关服务，核心是为逝者提供安息空间并保障长期维护；（2）殡仪安排服务聚焦“临终-殡殓-告别-火化-落葬”的治丧全流程，核心是让逝者体面告别、家属省心高效办丧。 。ㄩ胍欠衲谌，西南证券研报） 如果更详细地拆分墓园服务收入来看，主要是墓穴销售服务占主导，其他墓园服务（墓园设计、装饰、陵园维护等）收入比例很少。 。2023年和2024年墓园服务收入构成，2024年年报） 墓穴销售服务的收入也占了营业总收入的绝大比例，2024年墓穴销售收入为15.35亿，占当期收入的比例为74%。 。ㄊ堇丛矗菏兄捣缭普恚 ∷运蹈Ｊ僭暗纳桃的Ｊ奖局噬鲜堑夭，如果对比福寿园与万科等地产公司的股价走势图，拟合度是非常之高。 截止最新财报（2025年半年报），福寿园正在运营的墓园和殡仪设施位于全国十七个省的主要城市、直辖市和自治区的战略要地，其中上海地区收入2024年之前基本占了一半，2025年上半年下降到了40%。 （2025年半年报） 公司获取墓园用地的方式主要有四种：（1）早期通过土地出让的方式拿地，和房地产企业一样，成本也很低，比如福寿园早年上海拿地成本只有190元/㎡，但此方式因审批趋严，该途径占比逐步降低；（2）同行并购，2014-2022年累计23次相关并购，金额20.6亿元，收购同行墓园或项目股权，快速获取存量墓地资源；（3）合作共建，与地方政府、同业合作新建墓园，整合双方资源实现区域布局；（4）通过注资等方式获取墓园项目股权。 。ㄍ绻畔ⅲ ⊥蹲事呒⑸浠 ∫酝Ｊ僭肮杉凼苋扰醯脑，被认为有刚性投资逻辑。 需求端有三个因素： 。1）火化率随国家政策推动持续上升，需注意的是，福寿园的收入是建立在火化基础上； 。ㄊ堇丛：西南证券） 。2）“老有所养，逝有所安”文化影响，丧葬支出占比较高，2020年有一个数据，中国平均丧葬费用约为3.7万元，占年收入比例为5.4%，位列世界第二； 。3）老龄化的背景，预计未来死亡人口持续增加。 供给端有两个因素： 。1）供给稀缺：在耕地和环保，政府严控公墓用地，所以公司也只能靠不断并购获得土地资源。 。2）从公司个股的角度，A股无纯殡葬标的，港股福寿园成为唯一稀缺标的，又是行业龙头，模式已经复制到其他地方，拥有的墓园数量远远甩开竞争对手，契合资金配置需求和炒作需求。 根据西南证券研报披露数据，2021年福寿园的市占率为0.83%，而竞争对手福成股份和中国万桐园的市占率分别只有0.05%和0.02%。 。ㄗ柿侠丛：西南证券研报） 从上面分析的逻辑框架，的确很像茅台的投资逻辑，有喝酒的文化、有稀缺性以及带来的金融属性（炒作），连毛利率都很像——福寿园2021年的毛利率居然高达92.4%！ 然而，福寿园只是看似茅台但本质上是地产的模式，最终显露。 就跟房地产“房住不炒”一样，传统“囤地抬价”模式难持续，自2024年10月起，全国殡葬行业加强公益属性监管，民政部等部门多次规范高价墓，2025年新殡葬管理条例落地，限制民办殡葬机构扩张。 比如上海地区率先实施墓穴价格与面积双控：单穴价格从约38.88万元下调至26.88万元，面积限制在0.66平方米以下。 2025年上半年福寿园上海地区墓园收入直接从去年的5.26亿下跌到2.41亿，同比骤降54.2%，其他地区收入也大多下滑显著，直接拖累整体业绩。 除政策原因之外，叠加当前国内经济环境承压，有效需求增长动力不足，客户对高价墓穴的购买意愿减弱（没有之前的消费升级逻辑），可能还有一个原因，房地产不景气有些空置房子也可以放灵牌作为替代品。 这些因素的共同影响，体现在2025年上半年的数据上为： （1）经营性墓地数量销售数量减少451座，同比减少6.7%； 。2）平均销售单价减少5.7万元/座，同比减少47.5%。 2024年的墓地价格还有12万元/座，2025年上半年变成了6.4万元。 。ㄊ堇丛：市值风云整理） 这是公司业绩出现亏损的主要原因，另外再加上税务成本的增加、以及以前并购的一些墓园项目不及预期，对相关的商誉和其他资产（比如不动产及设备、无形资产、墓园资产）做了减值，这一举措也对过往的异地复制扩张模式形成了冲击与逻辑矫正。 总结与展望 福寿园商业模式本质上是地产模式，此前作为“殡葬界茅台”被炒作，但这两年受到的逻辑反转是价格管制、消费升级转为谨慎、异地复制模式行不通。 公司也意识到商业模式的缺陷，积极想从传统殡葬服务提供商转型为殡葬及生命科技服务提供商，即从赚土地资源与涨价的钱转向数据与服务，赚数字内容、AI交互、生前契约的钱，但风云君认为成效并不大。 但整体上来看，福寿园有些积极因素还在，比如文化刚性和老龄化需求等，最关键的是，公司并没有特别高的杠杆，2025年中公司账上有16.49亿现金，借款很少，负债率不高，这是和地产企业最大的不同。 此外，曾经低价拿的墓地价值还在，后续或许仍存在一些积极的改善因素。 免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。 .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:100px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:100px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP 责任编辑：杨红卜
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